Quais são as etapas para se fazer uma Incorporação Imobiliária? – Estudo de Massa e Quadros de Áreas para a Incorporação Imobiliária

A seguir apresentamos o Fluxo da Incorporação, ou seja, a sequência de atividades que devem sem seguidas por todo tipo de Incorporação Imobiliária, não importando o tamanho nem a localização do empreendimento. Esta sequência de atividades busca a eficiência do produto imobiliário de forma a garantir Rentabilidade. Veja aqui um breve resumo de todas estas importantes atividades dentro desenvolvimento de um negócio imobiliário:

Inteligência de Mercado: análise de demanda/ oferta, mapeamento da concorrência, pesquisas de mercado, definição de público-alvo, segmentação de mercado, preço/m², vacância etc;
Estudo de Massa e Quadros de Áreas: desenvolvimento de produto preliminar com base na análise da legislação local, potencial construtivo do terreno e resultado da inteligência de mercado a fim de gerar um primeiro numérico de eficiência de produto (área privativa x área construída) a ser avaliado pela incorporadora no estudo de viabilidade econômica.
Estudo de Viabilidade Econômica: análise da rentabilidade do empreendimento e sua adequação ao planejamento estratégico da empresa. É neste momento que se avalia se o negócio é bom ou não para a Incorporadora. Faz-se o levantamento das áreas equivalentes da obra, preço do terreno, quantitativo de áreas privativas, preço de venda/m², orçamento parametrizado do preço de obra/m², taxa de juros do financiamento da produção, velocidade de vendas, remuneração do construtor, remuneração do incorporador, investimentos em mkt, porcentagem de lucro. Com este quantitativo é possível gerar o VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento.
Busca por financiamento: é desenvolvido Business Plan para apresentar o negócio a instituições financeiras ou investidores que irão financiar a construção.
Aquisição do terreno: após confirmada a viabilidade econômica do empreendimento e a possibilidade de financiamento da construção é feita a proposta de aquisição do terreno em compra ou permuta, sendo esta última a mais indicada pois reduz a exposição de caixa do incorporador. Na permuta paga-se o terreno em unidades autônomas (com a separação destas unidades autônomas em “áreas subrogadas”) ao final da obra, na entrega do empreendimento.
Aprovação de projetos: é desenvolvido projeto arquitetônico pré-compatibilizado* que deverá ser aprovado junto a prefeitura da cidade. Após a aprovação do projeto é emitido o Alvará de Construção. Estes dois documentos permitirão o registro da Incorporação.
Registro da Incorporação: A lei 4591/64 só permite a comercialização de imóveis em construção ou a construir se a incorporação estiver previamente registrada. Conhecido também com a abreviação de RI, é o número que demostra a aprovação e registro da incorporação no Cartório de Imóveis da cidade, ficando o mesmo apto a ter suas unidades autônomas comercializadas. Ele serve para dar ao comprador segurança, pois é através do Registro de Incorporação que o mesmo tem certeza, por exemplo, de que a unidade autônoma (apartamento por exemplo) que lhe fora prometido no momento da venda é o que será efetivamente executado e entregue. O documento que regulamenta todas as áreas do empreendimento é o Quadro de NBR 12721 que faz parte dos documentos exigidos para emissão do RI [Conheça o curso QNB|IP e aprenda a preencher os quadros da NBR 12721]. Além disso são registrados o Regimento e a Minuta da Convenção de Condomínio no Registro da Incorporação. Este número de RI que deve estar presente em todas as peças publicitárias, e anúncios de qualquer espécie que citem o produto imobiliário.
Lançamento Imobiliário e vendas: após registrado o RI as unidades autônomas podem ser comercializadas e neste momento é feito o lançamento imobiliário no mercado com a divulgação de material publicitário (stand de vendas, unidades decoradas, maquetes físicas, imagens de vendas, plantas humanizadas etc) em todas as mídias: anúncios de jornais, rádios, revistas, internet, redes sociais etc. É feito treinamento de corretores na convenção de vendas e as imobiliárias parceiras farão as vendas e análise de crédito dos possíveis clientes sob a gestão da incorporadora. Pela lei 4591 o Incorporador tem até 180 dias para desistir da Incorporação e este prazo se chama Prazo de Carência.
Projetos Executivos, Orçamento e Obra: após o lançamento imobiliário é iniciado o desenvolvimento dos projetos executivos e o orçamento detalhado da obra, além da seleção e contratação da construtora responsável por executar a obra, bem como o tipo de contratação (por administração, por empreitada global, etc). Após a conclusão da obra serão produzidos os manuais do síndico e do proprietário, as vistorias de Habite-se, as vistorias dos clientes e síndicos e a entrega das chaves.
Assembléia da constituição de condomínio: concluída a obra, emitido o habite-se e entregues as chaves é feita a assembléia de condomínio que é o ato jurídico de instituição do condomínio edilício com a individualização das matrículas de todas as unidades autônomas registradas em cartório de registro de imóveis. Nesta assembleia é votada a aceitação da Minuta da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno com quorum mínimo de 2/3.

Quando se analisa um terreno para incorporação, após fazer um cuidadoso estudo de mercado, começa a etapa de estudo de massa, que nada mais é do que um estudo preliminar da configuração do empreendimento dentro do terreno. Tal configuração depende do briefing de produto, resultado da pesquisa de mercado, e também da regulamentação de uso do solo.

Para iniciar o estudo de massa, é preciso entender o mercado em que o produto está inserido. Ou seja, quais as demandas do público alvo e os produtos que estão sendo ofertados, para saber como se diferenciar e ter um bom resultado.

Ao mesmo tempo, é importante conhecer e estudar as diretrizes da regulamentação do solo. O plano diretor local, as leis de uso e ocupação do solo e das leis de zoneamento da cidade definem as regras de ocupação, as atividades permitidas e o potencial construtivo dos terrenos.

Conhecendo o mercado e as leis, o incorporador faz cenários hipotéticos de produtos que poderiam se encaixar no terreno – é uma fase criativa e de muito brainstorming, com busca de conceitos pelo mundo e de referências arquitetônicas.

Os produtos que são escolhidos para seguir com o projeto caracterizam o briefing de produto, que é então passado ao arquiteto contratado para fazer o estudo de massa e o quadro de áreas.

O estudo de massa é o desenho da configuração do produto no terreno.

O quadro de áreas deve conter informações precisas sobre as tipologias de produto desenvolvidas como:

Área construída e a sua separação em áreas equivalentes para fins de orçamento;
Áreas computáveis e não computáveis, que são aquelas áreas que não entram no cálculo de áreas máximas de construção definidas por cada prefeitura;
Área privativa, ou seja, a área que será realmente vendida;
Áreas cobertas e descobertas;
Eficiência, ou seja, a relação entre o total de área construída pelo total de área vendável. De acordo com o padrão do empreendimento precisamos nos atentar à.

Depois disso, já podem ser feitos o orçamento e cronograma preliminares de obras e as análises de viabilidade, pois já estão definidas, em números estimados, as áreas a serem construídas e as áreas comercializáveis.

São então feitas várias simulações de quadros de áreas e viabilidades econômicas até que se chegue à relação desejada. O estudo pode ser modificado para que o produto possa se adequar ao mercado e ao público alvo, e para melhorar a qualidade de investimento, se os resultados da viabilidade não forem satisfatórios.

Então, após encontrar um produto adequado e de boa rentabilidade para o empreendedor, o estudo de massa é usado como base para a etapa de desenvolvimento de produto, em que são detalhadas todas as áreas e especificações do empreendimento. Depois de aprovado na prefeitura, o projeto evolui para projeto executivo, com o nível de detalhamento próprio para a execução em obra.

O estudo de massa é um importante passo na definição do produto imobiliário, pois nele já são analisadas as relações com o entorno e são definidas a quantidade e a orientação das edificações, a tipologia das unidades autônomas (área privativa, quantidade de dormitórios e banheiros etc), quais espaços serão destinados ao uso comum e as áreas verdes e de preservação ambiental. Um empreendimento eficiente maximiza a área total comercializável, gerando um maior VGV para o empreendedor, ou seja, valor geral de vendas.

Portanto, fazer cenários para um briefing de produto adequado à pesquisa de mercado e gerar de estudos de massa e quadro de áreas coerentes com o estudo viabilidade econômica é um grande passo rumo ao um produto de sucesso no mercado imobiliário!

Por: Carolina Caribé

Fonte: http://incorporacaonapratica.com/